Colocation : quelles sont les règles ?

LogementLe logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mSoit un volume habitable d'au moins 20 m³.Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.AttentionPour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

BailLe bail doit être conforme au modèle de bail réglementaire en vigueur à la date de signature du bail. Ce modèle de bail diffère, selon que le logement est loué vide ou meublé.Le bail doit être signé par tous les colocataires et le propriétaire (ou son représentant).Chacun des colocataires et le propriétaire (ou l’agence immobilière) doivent conserver un exemplaire du bail.À savoirSi un des occupants du logement ne signe pas le bail, il ne doit pas être considéré comme un des colocataires. Il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

Dépôt de garantieLe propriétaire (ou l’agence immobilière) peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.À savoirChaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part du dépôt de garantie.

CautionPour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire (ou son représentant) peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir l'une des options suivantes :Soit chaque colocataire a une caution. L'acte de cautionnement de chaque caution doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bail.Soit une caution s'engage pour l'ensemble des colocataires. L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.À savoirEn cas de bail unique avec 2 colocataires, 1 des colocataires peut faire la demande de la caution de la garantie Visale pour les 2 colocataires.

Assurance du logementLes colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.Il faut fournir l'attestation d'assurance au propriétaire (ou à l’agence immobilière) chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut résilier le bail.À noterLes colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Le propriétaire (ou l’agence immobilière) remet aux colocataires une copie du contrat d'assurance. Le coût de l'assurance (éventuellement majoré) est remboursé par douzième à chaque loyer.

État des lieux d'entréeLors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de l’agence immobilière).L'état des lieux doit être daté et signé par le propriétaire (ou l’agence immobilière) et par chacun des colocataires.À savoirSi un nouveau colocataire vient remplacer un colocataire qui a définitivement quitté le logement en cours bail, il peut demander au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.

LoyerLes règles sont différentes selon que l’encadreùent des loyers s’applique ou non dans la commune où est situé le logement.Pour le savoir, vous pouvez utiliser ce simulateur :Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’appliqueDirection de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre Zone tendueZone tendueLe loyer ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Le montant total des loyers perçus par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut alors pas dépasser ce montant maximum.À savoirChaque colocataire de moins de 30 ans peut demander l'aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives. Autre zoneAutre zoneLe propriétaire (ou l’agence immobilière) fixe librement le loyer du logement.À savoirChaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges.

Charges locativesLes charges locatives sont à payer au propriétaire (ou à l’agence immobilière) selon la forme indiquée dans le bail : Provisions pour charges avec régularisation annuelleProvisions pour charges avec régularisation annuelleLe montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit être justifié.Provisions et justificatifsLe propriétaire (ou l'agence immobilière) fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.À savoirDans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.Régularisation annuelle et justificatifsLes charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire (ou l'agence immobilière)Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) pendant l'année.À savoirDans un immeuble, lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l'EPCI compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété).Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit reverser le trop-perçu.Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) demande un complément.Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit communiquer les informations suivantes :Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)Le mode de répartition des charges entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective.Sur demande du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs.Régularisation tardiveLe propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.À savoirCe délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause :OubliIgnoranceNégligence.Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère que ce rappel est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire (ou de son représentant) dans l'exécution du bail. Par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu.Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :Lettre pour demander un délai pour payer un rappel de charges locatives importantInstitut national de la consommation (INC) Forfait à verser simultanément au loyerForfait à verser simultanément au loyerLe montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.Le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.Le forfait doit être payé en même temps que le loyer. La périodicité du paiement est indiquée dans le bail.Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.RappelChaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges.En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire (ou à l’agence immobilière) des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) ont du mal à se parler, l'un ou l'autre peut faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.

Aide au logement (APL, ALS, ALF)Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les conditions suivantes :Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logementIl fait une demande individuelle à la Caf ou la MSALe logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

Impayé de loyer ou de chargesEn cours de bail, les colocataires doivent payer au propriétaire (ou à l’agence immobilière) le loyer et les charges locatives.Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut insérer une clause de solidarité dans le bail : Bail avec une clause de solidaritéBail avec une clause de solidaritéChaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou à l’agence immobilière). Cela veut dire que chaque colocataire, et sa caution respective, s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029. Bail sans cette clauseBail sans cette clauseChaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou à l’agence immobilière).À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.

Règles de vie en colocationPossibilité de rédiger un "pacte de colocation"Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)Possibilité d'ouvrir un compte bancaire jointLes colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)

Départ d'un seul colocataireSi un des colocataires veut quitter la colocation, il doit donner son préavis (ou congé) au propriétaire (ou à l’agence immobilière), en respectant des conditions de forme et de délais.Le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, mais les conséquences sont différentes selon que le bail contient ou non une clause de solidarité : Bail avec une clause de solidaritéBail avec une clause de solidaritéChaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou l’agence immobilière).Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution s'engagent à payer la part du loyer et des charges due par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.Pour le colocataire partant et sa caution, cette obligation demeure :Soit durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis.Soit, si un nouveau colocataire remplace le colocataire partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis.À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029. Bail sans cette clauseBail sans cette clauseLe colocataire partant (et sa caution) doivent payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.

Départ de tous les colocatairesLes colocataires doivent :Soit envoyer au propriétaire (ou à son représentant) un préavis (ou congé) commun (avec tous les noms et signatures), en respectant les conditions de forme et de délais.Soit envoyer chacun un préavis (ou un congé) individuel au propriétaire (ou à l’agence immobilière), en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, les colocataires doivent envoyer tous les préavis (ou congés) en même temps.

Préavis donné par le propriétaireLe propriétaire (ou son représentant) peut donner son préavis (ou congé) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.Si le bail contient une clause de solidarité, le préavis du propriétaire (ou de l’agence immobilière) adressé à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.Si le bail ne contient pas cette clause de solidarité, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit adresser son préavis à chaque colocataire.

État de lieux de sortieL'état des lieux de sortie doit être fait dans l’une des situations suivantes :Soit lorsque tous les colocataires quittent le logementSoit quand le dernier colocataire quitte le logement.Il doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de l’agence immobilière).Il doit être daté et signé par le propriétaire (ou l’agence immobilière) et par chacun des colocataires.

Restitution du dépôt de garantieLe propriétaire (ou l’agence immobilière) restitue le dépôt de garantie après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés du logement.Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.Le propriétaire (ou l’agence immobilière verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.