Achat d'un logement en copropriété

Se renseigner sur le logementConsulter une annonceL'annonce de vente immobilière vous présente les caractéristiques principales de l'appartement.Elle apporte les informations suivantes :Prix de venteImmeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographiqueSuperficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeurDépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétiqueProcédures éventuelles liées aux difficultés financières de la copropriété.Elle vous oriente également vers le site Géorisques où vous pouvez vous renseigner sur la présence de risques naturels et technologiques pouvant concerner le bien.Elle vous renseigne sur le professionnel (agent immobilier, notaire...) éventuellement mandaté par le propriétaire pour trouver un acquéreur. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et s'ils sont à votre charge ou à celle du vendeur.Visiter le bienLa visite sur place vous permet non seulement de découvrir les caractéristiques du logement, mais aussi de vous rendre compte de l'état d'entretien des parties communes (escalier, ascenseur, local à vélos, local poubelles...).Vous pouvez également visiter le quartier pour prendre connaissance d'éventuelles contraintes environnementales.À savoirSi le bien se situe dans une zone de risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), un état des risques doit vous être remis lors de la première visite.Consulter la mairiePour connaître l'évolution prévisible du quartier, les servitudes publiques (par exemple, la proximité avec un monument historique) ou les contraintes d'urbanisme applicables au logement, vous pouvez interroger le service de l'urbanisme de la mairie.Mairiemairie

Faire une offre d'achatVous pouvez transmettre une offre d'achat au vendeur. Cette étape est facultative, elle vous permet de formaliser votre offre et son montant par écrit.L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre que vous envoyez au vendeur ou à l'agent immobilier par courrier RAR ou par mail.Elle doit être ferme, c'est-à-dire que vous devez exprimer votre volonté d'acheter le bien en cas d'acceptation de l'offre par le vendeur.Pour être valide, elle doit comporter les informations suivantes :DateDurée de validitéMention de l'appartement concernéPrix proposé.Si le propriétaire accepte l’offre d’achat, vous êtes engagé.AttentionAucune somme ne doit être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, car cela entraîne la nullité de l'offre.

Recevoir les documents et diagnostics obligatoiresUn dossier de diagnostics techniques ainsi que les documents et informations sur l'organisation, le fonctionnement et la situation financière de la copropriété vous sont remis, au plus tard, à la date de signature de la promesse.Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriétéFiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriétéRèglement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble, ainsi que les actes modificatifs publiésProcès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières annéesCarnet d'entretien de l'immeubleConclusions du diagnostic technique global (DGT) s'il existePlan pluriannuel de travaux ou, sinon, projet de plan pluriannuel de travauxNotice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat de copropriétéÀ savoirSi vous êtes déjà propriétaire d'un lot dans cette copropriété, vous recevez uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.Informations sur la situation financière de la copropriétéMontants des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la venteLorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeurSommes que vous pourriez devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerieÉtat global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseursInformations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)Un dossier de diagnostic technique doit vous être remis en même temps que la promesse de vente.Il comporte les éléments suivants :Diagnostic de performance énergétique (DPE)Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privativeÉtat mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (diagnostic amiante)État de l'installation intérieure de l'électricité de la partie privative si elle a plus de 15 ansÉtat de l'installation intérieure du gaz de la partie privative si elle a plus de 15 ansÉtat relatif à la présence de termites de la partie privativeÉtat relatif au risque de mérule si le bâtiment se trouve dans une zone, déterminée par un arrêté préfectoral, où la présence de mérules a été signalée en mairie (voir auprès de la mairie)État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)Diagnostic Bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromesCertificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphèreArrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privativeCarnet d'information du logement (CIL)Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissementSi le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectifRemise des documentsLes documents vous sont remis par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (clé USB, mail). Dans ce dernier cas, vous acceptez par écrit ce mode de transmission.Vous attestez de la remise en signant la promesse de vente devant notaire.Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (acte établi sous seing privé), vous attestez de la remise des documents par un écrit daté et signé de votre main.État datéAvant la vente, un état daté est transmis par le syndic au notaire.Ce document obligatoire vous informe de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. Il vous permet également de connaître les appels de fonds que vous aurez à payer après l'achat.Certificat du syndicLe syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété.En l’absence de remise de ce certificat, dans le délai de 15 jours après la vente, le notaire avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.

Signer éventuellement une promesse de venteLa signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente. Elle est établie différemment si vous êtes une personne physique et que sa durée de validité dépasse 18 mois :Vous êtes une personne physique et la durée de validité de la promesse dépasse 18 moisLa promesse est un acte authentique obligatoirement établi par un notaire.Autres casLa promesse peut être établie sous la forme d’un acte sous signature privée réalisé directement par vous et l'acquéreur.Si la promesse de vente prévoit un acompte, vous le versez à la fin du délai de rétractation de 10 jours.À savoirLe fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

Respecter les règles concernant le délai de rétractation (ou les conditions suspensives)Après la signature d'une promesse de vente, vous avez obligatoirement un délai pour revenir sur votre engagement sans motif et sans indemnité à verser : il s’agit du délai de rétractation.Par la suite, seule une condition inscrite dans le compromis vous permet de vous désengager sans pénalité si elle s'avère irréalisable : il s'agit d'une condition suspensive.Délai de rétractationLe délai pour vous rétracter est de 10 jours.Il débute le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR qui vous notifie la promesse de vente ou de sa remise en main propre.Si la promesse de vente vous est remise directement, vous devez y inscrire de votre main les mentions suivantes : "remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)..." et : "Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du...".Le délai de rétractation  ne commence que si vous avez reçu les documents suivants :Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriétéRèglement de copropriété et état descriptif de division, ainsi que les actes modificatifs publiésProcès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières annéesMontants des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la venteLorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeurSommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerieÉtat global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseursSi l'ensemble de ces documents ne vous a pas été remis, le délai de rétractation ne démarre qu'à compter du lendemain du jour où vous les recevez.Pour vous rétracter, vous devez notifier au vendeur votre volonté de renoncer à la vente avant la fin du délai de rétractation par lettre RAR .Si vous avez versé un acompte, le professionnel de l'immobilier qui le détient doit vous le restituer dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.À savoirSi le dernier jour du délai de rétractation ou de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.Condition suspensiveVous pouvez inscrire dans la promesse de vente des conditions suspensives à l'achat du bien.ExempleVous souhaitez acheter un appartement à condition de pouvoir transformer le balcon existant en véranda. Cette condition inscrite dans la promesse de vente vous permet de vous désengager si la demande auprès des services d'urbanisme est rejetée.À savoirLa promesse de vente doit obligatoirement comporter une condition suspensive d'obtenir un prêt immobilier s'il est nécessaire au financement de l'achat.

Assurer le logementEn tant que copropriétaire, vous devez vous assurer contre les risques de responsabilité civile.Lors de la vente, le contrat d'assurance habitation du vendeur vous est transféré automatiquement. Cela évite que l'habitation reste sans assurance, même pendant une courte période.Après la vente, vous avez la possibilité, tout comme l'assureur, de résilier le contrat transféré.

Payer le prix du bien immobilierAfin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.Si vous avez un apport, vous devez réaliser un virement sur le compte du notaire.Le versement du montant d'un prêt est demandé directement par le notaire à votre banque.Les frais d'acte notarié sont également payés à la signature de l'acte de vente.Vous pouvez estimer le montant des frais d'acquisition à l'aide d’un simulateur :Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilierNotaires de France

Signer l'acte authentique de venteL'acte authentique de vente est signé devant un notaire que vous choisissez. Si le vendeur souhaite également l'intervention de son notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire pour vous.Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.Lors de sa signature, vous devez avoir reçu les documents suivants en cours de validité :Constat de risque d'exposition au plombÉtat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)État relatif à la présence de termites dans le bâtimentÉtat de l'installation intérieure de gazÉtat de l'installation intérieure d'électricitéSi le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif ou d'assainissement collectif.En l'absence de l'un de ces documents, le vendeur devra garantir le vice caché correspondant.En l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles, vous pouvez demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si le logement se situe dans une zone de risque. Il en est de même en l'absence de transmission d'un arrêté de de mise en sécurité ou d'insalubrité s'il existe.L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.Superficie du bien venduLe jour de la signature de l'acte authentique, le notaire vous remet, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat mentionnant la superficie de la partie privative du lot. Ce document vous informe également de vos possibilités de recours en cas d’inexactitude.

Recevoir les clefs et le titre de propriétéLes clefs du bien vous sont données après la signature de l'acte définitif.Le notaire assure ensuite la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière. Il vous notifie la copie de l'acte de propriété en main propre, par lettre RAR ou par un commissaire de justice.Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.

Informer le syndic de l'achat du lotLe syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :Vos nom, prénoms et domicile et, sous réserve de votre accord, votre adresse électroniqueNom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électroniqueConditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre le vendeur et vous.Aprés la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par le vendeur ou par vous suivant la nature de la dépense.Le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.À savoirLes appels de charges sont faits par le syndic soit auprès du vendeur ou de vous en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec le vendeur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous mais pas au syndic.