Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial

Dans quels cas est-il possible d'effectuer un changement d'activité ?Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement dans le bail commercial. On parle de déspécialisation totale ou plénière. Le locataire peut donc demander l’autorisation d’exercer une activité nouvelle en plus de celle qu'il exerce déjà dans les lieux, ou une activité différente de celle autorisée par le bail. Il peut aussi demander l’autorisation d’exercer tous commerces.Le locataire peut effectuer un changement d'activité s'il remplit toutes les conditions suivantes :L'activité nouvelle proposée par le locataire correspond à l'évolution de la conjoncture économique. Il s’agit par exemple d’une crise économique affectant la branche d’activité du locataire. Ainsi, un locataire qui exploitait un commerce de cartes géographiques devenu déficitaire a été autorisé à exercer tous commerces sauf l’alimentaire.L'activité nouvelle répond à l'organisation rationnelle de la distribution. Il s'agit par exemple de l'intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle. La transformation d'un pressing en restaurant dans un quartier très touristique est justifiée compte tenu de la baisse constante des résultats financiers du pressing.L'activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Lorsque les locaux sont situés dans une copropriété, il faut vérifier que l'activité envisagée n'est pas interdite par le réglement de copropriété. De plus, l'activité nouvelle ne doit pas entraîner de nuisances pour le voisinage. Ainsi, la transformation d'un commerce de meubles en commerce de bar-restauration rapide est génératrice de bruits et nuisances diverses qui peuvent perturber les conditions de vie des occupants de l'immeuble.Le locataire doit donc démontrer que, compte tenu de l'évolution de la conjoncture économique et de l'organisation de la distribution, l'activité exercée est inadaptée et que l'activité nouvelle s'impose.À noterLe premier locataire d'un local compris dans un centre commercial ne peut pas utiliser la procédure de déspécialisation plénière pendant 9 ans à compter de son entrée en jouissance.Code de commerce : article L145-48LegifranceConditions de changement d'activité (« déspécialisation plénière ») et exception pour un centre commercialCode de commerce : article L145-49LegifranceDemande de changement d'activité (« déspécialisation plénière »)

Quelle est la procédure à suivre par le locataire pour changer d'activité ?Demande d'autorisation préalable au propriétaireLe locataire qui souhaite exercer une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail doit demander une autorisation préalable au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.La demande comporte l'indication de la ou des nouvelles activités envisagées.Lorsque le locataire exerce une nouvelle activité sans avoir obtenu d’autorisation préalable du bailleur, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour réclamer la résiliation du bail commercial. Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail commercial.À savoirSi le locataire utilise la lettre recommandée avec AR et que celle-ci n'a pas pu être remise au propriétaire, la démarche doit être renouvelée par acte de commissaire de justice.Code de commerce : article R145-38Utilisation de la lettre recommandée pour l’ajout d'une activité connexe ou complémentaire ou l’exercice d’une activité différenteInformation des créanciers inscrits sur le fonds de commerceLe locataire doit notifier la demande d’autorisation aux créanciers disposant d'un privilège inscrit sur le fonds de commerce.Cette notification doit être effectuée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR. Le changement d'activité du fonds de commerce peut impacter les droits de ces créanciers. Les créanciers peuvent alors réclamer des garanties supplémentaires (par exemple : un cautionnement) en invoquant les risques liés à la nouvelle activité.ExempleUne banque octroie une garantie sur un fonds de commerce. Si le locataire change d’activité, la banque peut exiger une garantie supplémentaire si elle estime que l’activité nouvelle est plus risquée.Code de commerce : article L145-49LegifranceDemande de déspécialisation plénière (changement d'activité)

Dans quel délai le propriétaire doit-il répondre ?Le propriétaire doit répondre dans les 3 mois de la réception de la demande de changement d'activité, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.Il a 3 possibilités :Accepter la transformationS'opposer à la transformation, en motivant son refus (par exemple : la nouvelle activité est incompatible avec le rglement de copropriété)Donner son accord sous certaines conditions (par exemple, augmentation de loyer, exécution de certains travaux)À savoirLe propriétaire qui ne répond pas à la demande de changement d’activité est considéré comme ayant accepté ce changement.Code de commerce : article L145-49LegifranceDemande de déspécialisation plénière (changement d'activité)Lorsque le propriétaire s'est engagé auprès de ses autres locataires à ne pas louer le fonds de commerce pour une activité identique à celle qu'ils exercent (clause d’exclusivité), il doit les informer. Il a un délai d'un mois à compter de la demande du locataire. Il transmet cette information par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.Les locataires ont alors un délai d’un mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement. Si un des locataires refuse le changement d’activité, il peut saisir le tribunal judiciaire pour tenter d’obtenir une compensation financière ou le rejet du changement d’activité.

Dans quel cas le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité ?Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :Motif grave et légitime : par exemple, il peut refuser la transformation d'un commerce de vente de vêtements en commerce d'alimentation orientale lorsque celle-ci peut entrainer des nuisances au voisinage avec encombrement du trottoir.Engagement de non-concurrence vis-à-vis d'autres locataires lorsqu'il loue plusieurs fonds de commerce. Le propriétaire peut refuser le changement d'activité si un autre de ses locataires avec qui il a signé un engagement de non-concurrence, exerce la même activité.Exercice de son droit de reprise : il peut refuser la transformation et reprendre le local loué en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaineCependant si le refus du propriétaire n'est pas justifié par un motif grave et légitime, le tribunal judiciaire peut décider d’autoriser le changement d'activité.Code de commerce : article L145-52Autorisation du changement d’activité par le tribunal judiciaireCode de commerce : article L145-53LegifranceDroit de reprise du bailleur comme motif de refus de changement d’activité

Quelles sont les conséquences du changement d'activité sur le loyer ?Le propriétaire ayant accepté le changement d'activité peut, en contrepartie, réclamer à son locataire une majoration du loyer et cela sans attendre la révision triennale.Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser un préjudice. Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité.Si le locataire considère que l’augmentation du nouveau loyer ou l’indemnité de déspécialisation est trop élevée, il a la possibilité de se rétracter et ainsi décider de ne pas exercer l’activité nouvelle envisagée. Pour cela, il dispose d’un délai de 15 jours après que la décision du tribunal est devenue définitive.Dans ce cas, le locataire doit alors envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, sa renonciation à exercer une activité connexe ou complémentaire. Il doit régler tous les frais concernant le litige.AttentionEn cas de changement d'utilisation du local commercial, c’est-à-dire d’aménagements qui adaptent le local à une nouvelle activité (exemple : atelier transformé en magasin), le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès du services des impôts (SIE).Déclaration d'un local à usage commercial ou professionnel (formulaire n° 6660-REV)Ministère chargé des financesNotice - Déclaration d'un local à usage commercial ou professionnelCode de commerce : article L145-50LegifranceIndemnité et majoration de loyer en cas de changement d'activitéCode de commerce : article L145-55Locataire qui renonce à l’ajout d’une activité ou au changement d’activité